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El
proyecto asegura estar basado en “cinco estrategias”:
densificación de áreas subutilizadas, recuperación de
sectores deprimidos, desarrollo de nuevas centralidades,
conservación de áreas residenciales y preservación de la
calidad y patrimonio ambiental de la ciudad.
Allí, se propone a nivel operativo modificar “valores
revisados” de retiros frontales, laterales y
posteriores, número de pisos máximos y mínimos de los
edificios, valores máximos y mínimos revisados de
Factores de Ocupación (FOS y FOT) para las diferentes
zonas de una zonificación revisada del área urbana del
municipio.
Un botón de muestra: la reforma permite la construcción
de hasta ocho pisos en el Parque Gral. San Martín y en
la calle Olegario Andrade.
En tal sentido, se alienta la unificación de dos o más
parcelas contiguas, estableciendo valores topes de
altura según las superficies de los terrenos
resultantes, con límites definidos de: hasta 500 m2,
entre 500 y 1.500, entre 1.500 y 2.500 y más de 2.500
m2. En el último caso, se permitiría acordar una
morfología no regulada por el código, por parte de una
comisión de cinco integrantes designada a ese efecto. En
buen romance, un grupo de personas podrá decidir sobre
cuestiones edilicias de enorme relevancia pasando por
encima del Concejo Deliberante.
Como era de prever, esto ha provocado la queja de
especialistas en urbanidad y hasta de ediles capitalinos
por los eventuales cambios que tendrá la fisonomía
urbana y por la “crisis” de las condiciones de
habitabilidad que tendrán que sufrir los habitantes en
el mediano plazo.
Uno de los que ha puesto el grito en el cielo fue el
concejal socialista Alberto Montbrun, quien se mostró en
contra de la referida modificación y advirtió que,
“detrás de una apariencia de mejora con respecto al
enviado el año pasado, el proyecto que el Concejo se
apresta a aprobar encubre una tremenda liberalidad para
habilitar edificios de cualquier tipo y altura en lotes
de mas de 2500 metros, esto me parece inaceptable porque
una comisión de cinco funcionarios no puede pasar por
encima de la autoridad de la ley y del propio Concejo
Deliberante. Esto autoriza a suponer cualquier tipo de
entendimientos sospechosos entre las empresas
constructoras y las actuales autoridades”.
-¿Cómo se debería haber procedido?
-Consultando a especialistas y expertos, lo cual se ha
omitido deliberadamente toda. Es increíble que teniendo
la riqueza científica del CRICYT, de la UNCuyo, del
Concejo del Ambiente o del Colegio de Arquitectos no se
los escuche antes de tomar una decisión llamada a
impactar para siempre en la calidad de ciudad que
tenemos.
-¿Cómo afectará esto la calidad de vida de los vecinos?
-Por ejemplo, en el caso de Boulogne sur Mer, la
construcción de edificios de altura afectará de manera
irreversible esa calidad de vida en la Quinta y la Sexta
Sección, al privar a esas zonas de la brisa estival
refrescante proveniente del parque.
-¿Qué más afectará?
-El proyecto no contempla uno de los grandes logros de
la ley de ordenamiento territorial, que es la
incorporación de la ponderación de las externalidades en
los proyectos edilicios y la responsabilizacion por las
mismas a quienes obtienen beneficios económicos sin
contraprestación alguna. Tampoco se ha tenido en cuenta
la obligatoriedad de las audiencias públicas para la
aprobación de los planes de ordenamiento territorial.
De manera similar opinó el concejal del PRO, Emilio
Bertolini, quien aseguró que se trata de “una norma
injusta. Los terrenos chicos son castigados con miles de
restricciones y en la Quinta no podés hacer mas de 3
pisos, para los grandes la normas se hace mas laxa y
para los muy grandes directamente no hay norma pudiendo
decidirse todo entre 5 personas”.
-¿No hubo discusión al respecto?
-Para nada, nunca se trató en Comisión, a pesar de que
nosotros quisimos instalar el tema en ese órgano. Se
trató a libro cerrado.
A las palabras de los ediles, deben sumarse las
apreciaciones técnicas de Carlos De Rosa, Mirza Baso y
Mariela Arboit, pertenecientes al Centro Regional de
Investigaciones Científicas (Cricyt). Allí, en un tópico
denominado “determinación de impactos previsibles”, los
especialistas aseguran que “la propuesta técnica no
resulta coherente” y “es cuestionable desde el punto de
vista de la preservación de las bondades ambientales de
las que hoy goza Mendoza y que resultan altamente
eficientes en la mitigación de los rigores del clima
desértico”.
En el mismo sentido, el documento puntualiza en diversos
“impactos energético-ambientales predecibles” que
producirían un deterioro de la calidad de vida de los
actuales y futuros pobladores urbanos. Entre ellos:
• Pérdida total de la homogeneidad de la morfología
urbana, como resultado de posibilitar que, en una misma
manzana, sea posible la construcción de estructuras de
18 niveles (54,00 m.) de altura máxima y 4 niveles
(12.00 m.) de mínima, es decir, una diferencia aceptada
de 14 niveles (42,00 m.) (Zona Central), en posibles
situaciones de contigüidad, no mitigadas efectivamente
por los retiros laterales prescriptos. El contraste
sería aún peor (16 niveles de diferencia) (48,00 m.),
cuando se trate de situaciones de contigüidad con
construcciones existentes de 2 plantas en buen estado de
mantenimiento, aptas para ser preservadas. Fig. 7 – 14.
• Pérdida total de la fisonomía de la ciudad en cuanto a
sus bondades ambientales de escala, estética urbana y
microclima en zonas residenciales consolidadas de baja
densidad, posibilitando la inserción en las mismas de
estructuras de 6 niveles (Zona R1; Barrio Bombal) y 8
niveles (Zona R2: 5ª, y 6ª. secciones).
• Desmesura de las alturas máximas permitidas en los
nuevos edificios, lo que condiciona el acceso a los
recursos climáticos regionales, (radiación solar, brisa
estival nocturna y temperatura aparente de cielo en
noches claras) y deteriora el paisaje urbano en su valor
de homogeneidad morfológica aumentando
desproporcionadamente los riesgos y costos estructurales
en zonas de alta sismicidad, como ha quedado demostrado
recientemente por los sismos de Chile y Haití.
• Las mayores alturas y densidades edilicias podrían
contribuir además al deterioro progresivo y final de las
arboledas urbanas actuales en medios plazos, teniendo en
cuenta que las más antiguas y de mayor tamaño están ya,
notablemente deterioradas por el estrés hídrico, la
contaminación del aire y del suelo y principalmente por
la acción destructiva de la poda indiscriminada, en la
mayoría de los casos innecesaria. Por otra parte, no se
ha avanzado en el desarrollo de técnicas de vivero ni de
transplante, que posibiliten la reposición de ejemplares
de mayor tamaño y resistencia, permitiendo obtener en
menor tiempo los servicios ambientales de las arboledas
renovadas, aún cuando, en las mejores situaciones las
nuevas densidades edilicias probablemente no permitirían
nunca alcanzar la escala y la biomasa de los grandes
forestales existentes.
• Varios factores se conjugan negativamente para
incrementar la intensidad, ya crítica, de la isla de
calor urbana actual y las posibilidades de control del
microclima estival para reducir la demanda de
enfriamiento convencional; ellos son: mayor masa de
acumulación de calor en volúmenes construidos; reducción
del factor de visión de cielo con la consecuente
disminución del potencial de enfriamiento radiativo
nocturno y la mayor rugosidad del terreno que reduce las
posibilidades de ventilación de confort, enfriamiento
convectivo nocturno y barrido de contaminantes
atmosféricos generados en la ciudad. (Correa, 2008). Los
impactos energéticos resultantes son conocidos: mayor
demanda de enfriamiento mecánico, de consumo de
combustibles fósiles y las consecuentes emisiones de
gases de efecto invernadero.
• Falta total de previsión del acceso a los recursos
climáticos y la eficiencia energética de los edificios,
ante la certidumbre del encarecimiento y próximo
agotamiento de los energéticos fósiles en plazos
relativamente cortos, en el país y en el mundo. Si bien
las predicciones del agotamiento definitivo de los
combustibles fósiles admiten un rango amplio de valores,
estudios confiables para el país señalan que las
reservas conocidas tenían una duración de 12 años a las
tasas de consumo de ese momento, a fines de 2003. (Freda,
2004). Nuevos hallazgos de gas es prematuro abrir juicio
sobre los hallazgos ya que el uso moderado para aumentar
el plazo de la reserva y contribuir a mitigar el cambio
climático global.
• Dado que esta problemática debe ser considerada desde
las primeras etapas del diseño de nuevos edificios
urbanos, no puede ser relegada a futuras revisiones de
la normativa correspondiente dado que, cuando las mismas
se implementaran, se habrían materializado ya una
cantidad de grandes estructuras energéticamente
ineficientes.
• Perjuicios económicos sustanciales a propietarios de
construcciones residenciales existentes toda vez que se
construyan edificios de desarrollo en altura en
situaciones de contigüidad o cercanía a sus propiedades.
Al mismo tiempo, aumento de la especulación del mercado
inmobiliario en cuanto al costo de la tierra urbana y a
la mayor rentabilidad de los edificios en altura,
alentados por los inversores inmobiliarios, como ha
quedado demostrado en este municipio mediante las
cuestionables excepciones al Código, en los años
recientes (Edificios Da Vinci y Sheraton, entre otros).
Todo ello, contribuyendo a acentuar la falta de equidad
distributiva de los bienes comunes que beneficia a unos
pocos perjudicando a la mayoría.
• Insuficiencia de las redes de servicios de
infraestructura actuales para atender a las demandas de
las nuevas densidades de población.
• Mayor congestión vehicular, ruido y emisiones hasta
tanto no se implemente un sistema eficiente de
transporte urbano para toda el AMM.
• Pérdida de la privacidad visual y sonora en
vecindarios consolidados de baja densidad, cuando en los
mismos se permita la construcción de edificios en
altura.
• Deterioro de las condiciones de acceso al sol de la
edificación existente por inserción en la trama urbana
de construcciones nuevas que provocan alteraciones
ambientales, sin considerar la preservación y derecho al
uso del recurso solar en los entornos urbanos
consolidados, ni la recuperación del potencial solar en
las estructuras ya construidas.
La yapa
Si algo le faltaba a la trama descripta, es el papel que
juega el concejal del ARI Juan Carlos Membrives, socio
político de Víctor Fayad, y quien votará seguramente a
favor de las modificaciones que quieren imponerse al
código de edificación.
Es que, pocos saben que existe una severa contradicción
entre las funciones que desarrolla Membrives como agente
inmobiliario —y corredor de comercio—, y su tarea como
edil municipal.
Así al menos lo dice el art.13 de la ley 7372: “No
podrán ejercer como Corredores Públicos Inmobiliarios
por incompatibilidad (…) los Legisladores Nacionales y
Provinciales, los empleados de la Administración
Nacional, Provincial, Municipal y/o reparticiones
autónomas y autárquicas mixtas”.
El por qué del espíritu de esa norma es más que
evidente: cualquiera podría intentar beneficiarse en sus
negocios particulares desde su cargo público. |
